Bausparen

Da es bei den Bausparkassen einen optimalen Tarif (einen Tarif, der alle Vorteile in sich vereint) nicht gibt, unterscheiden wir nach drei Bausparer-Typen:
  
-dem Finanzierer-Typ
 er wird nach Zuteilung des Bausparvertrages das Bauspardarlehen mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit in     Anspruch nehmen
niedrigster Darlehnszins ,niedrigste Kosten , schnellste Zuteilung , niedrigste Annuität, niedrigstes Mindestguthaben
  
-dem Sparer-Typ
er wird nach Zuteilung des Bausparvertrages das Bauspardarlehen mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit nicht in Anspruch nehmen
höchster Guthabenszins , niedrigste Kosten

-dem Möglich-ist-alles-Typ
er weiß heute noch nicht, ob er das Bauspardarlehen nach Zuteilung des Bausparvertrages in Anspruch nehmen wird
Flexibilität der oben bereits aufgeführten Merkmale untereinander

So funktioniert Bausparen
  
Ein Bausparvertrag ist ein kombinierter Spar- und Darlehensvertrag. Der Bausparer zahlt mehrere Jahre lang regelmäßige Raten, bis er ein Mindestguthaben angespart und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht hat. Sie richtet sich nach der Spardauer und der Höhe der Einzahlungen. Dann wird der Vertrag "zugeteilt": Der Bausparer kann das Guthaben und dazu ein meist günstiges Darlehen für die Baufinanzierung abrufen.  
Wie viel er sparen muss, richtet sich nach der vereinbarten Bausparsumme. Das Guthaben muss mindestens 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme erreichen. Das Darlehen ergibt sich in der Regel aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben.  
Natürlich kann der Bausparer auch auf das Darlehen verzichten. Dann erhält er oft rückwirkend höhere Zinsen. Eine Kündigung vor der Zuteilung ist möglich, bringt aber meist Nachteile.
  
Das Finanzprodukt Bausparen ist also relativ leicht zu verstehen.
Sie geben einer Bausparkasse für einen bestimmten Zeitraum bestimmte Geldmengen. Je mehr und je länger Sie einer Bausparkasse Geld mit dem diese "arbeiten" kann zur Verfügung stellen, desto mehr zinsgünstiges Geld (Darlehen) erhalten Sie von dieser. Der Zeitpunkt der Auszahlung des Guthabens und des zinsgünstigen Darlehens richtet sich nach einem "Gerechtigkeitsschlüssel", der Bewertungszahl. Diese ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen Bausparsumme und der Zinssumme (meist noch versehen mit anderen tarifbezogenen Faktoren). Das in Anspruch genommene Darlehen wird dann relativ zügig mit einer monatlichen Annuität (Zins- und Tilgungsrate) von meist 4 bis 8 Promille gerechnet von der Bausparsumme meist über eine Laufzeit von 8 bis 11 Jahren zurückgezahlt.
  

  
Noch einmal Schritt für Schritt:
  
Bausparen gliedert sich in drei zeitlich aufeinander folgende Abschnitte:
  
1. Abschnitt - Die Sparphase
In der Sparphase wird das Bausparguthaben angespart.  
 
2. Abschnitt - Die Zuteilung    
Durch die Zuteilung des Bausparvertrages findet der Übergang zur Darlehensphase statt. Erst wenn ein Vertrag zugeteilt wird, das heißt die Zuteilungsreife erreicht hat, kann das (zinsgünstige) Bauspardarlehen von Ihnen in Anspruch genommen werden.
  
3. Abschnitt - Die Darlehensphase  (wahlweise)
Das Bauspardarlehen (wenn Sie es denn in Anspruch genommen haben) wird mit Zins und Tilgung zurückgezahlt.
  

Der Staat fördert privates Bausparen
  
Der Staat unterstützt den Bausparer (sofern das zu versteuernde Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet) durch die Wohnungsbauprämie (erhält, wer im Jahr der Sparzahlungen mindestens 16 Jahre alt wird) und die Arbeitnehmer-Sparzulage.
Bei optimaler Nutzung machen Prämie und Sparzulage pro Jahr 88,06 ? für Alleinstehende bzw. 176,11 ? für Verheiratete aus.

Ausführliche Erläuterung wie Bausparen funktioniert
  
1. Die Abschlussphase  
Voraussetzung für ein Bauspardarlehen ist der Abschluss eines Bausparvertrages. Diesen können Sie bei jeder Bank abschließen, da fast alle Bankinstitute Kooperationen mit Bausparkassen betreiben, sich direkt an eine der Bausparkassen wenden oder Sie wenden sich an uns und sparen so Gebühren durch unsere Treueprämie. Beim Abschluss des Bausparvertrages werden die Bausparsumme und die Sparrate individuell an Ihre Wünsche angepasst.  
  
Die Bausparsumme, über die ein Bausparvertrag abgeschlossen wird, setzt sich zusammen aus:  
1.dem Bausparguthaben und  
2.dem Bauspardarlehen.  
    
In der Regel müssen Sie als Bausparer, je nach Bauspartarif, zunächst zwischen 40% und 50% der Bausparsumme ansparen, damit Sie von der Bausparkasse das Darlehen über den Rest der Bausparsumme ausbezahlt bekommen.  
    
Abschlussgebühren  
    
Die Abschlussgebühren der einzelnen Bausparkassen sind sehr unterschiedlich. In der Regel sollte die Gebühr allerdings 1% der Bausparsumme nicht überschreiten. Gemein ist den Gebühren allerdings immer, dass sie die Kosten für einen Bausparvertrag in die Höhe treiben. Das führt dazu, dass der effektive Zins für das Bauspardarlehen höher ist als der niedrigere nominale Zinssatz mit dem die Bausparkassen werben. Informieren Sie sich, wie hoch die Gebühren bei den Bausparkassen sind, die Sie in eine engere Auswahl genommen haben. Dies ist auch wichtig, da die Bausparkasse die Gebühr von Ihrer ersten Sparrate abzieht, d.h. die Abschlussgebühr mindert Ihr Ansparguthaben und damit auch die Zinsen, die Sie von der Bausparkasse erhalten.  
    
Wichtig! 
Wenn Sie sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht sicher sind, ob Sie das Bauspardarlehen zum Zeitpunkt bei einer Zuteilung tatsächlich in Anspruch nehmen wollen, sollte Ihnen die Bausparkasse bei einem Verzicht auf jeden Fall die Abschlussgebühren zurückerstatten.  
 
   
2. Die Sparphase
In dieser Phase wächst Ihr Bausparguthaben. Dieses kann, je nach Bausparkasse und dem von Ihnen gewählten Bauspartarif, unterschiedlich hoch sein. Das Mindestansparguthaben beträgt zwischen 40% und 50% der im Bausparvertrag vereinbarten Bausparsumme. Normalerweise wird das Bausparguthaben durch monatliche Zahlungen angespart. Es ist allerdings auch möglich, Sonderzahlungen zu leisten oder das vertragliche Mindestbausparguthaben durch eine Einmalzahlung zu erbringen, um möglichst schnell alle Anforderungen für die Zuteilung des Darlehens zu erfüllen.  
    
Zinsen  
Bausparkassen bezahlen auf das von Ihnen eingezahlte Bausparguthaben einen tariflich festgelegten Zinssatz, der für die gesamte Vertragsdauer festgelegt ist. Je nach der gewählten Tarifvariante kann der Sparzins zwischen 2,5% und 4,75% pro Jahr liegen. In einer Hochzinsphase mag dies im Vergleich zu anderen Anlageformen relativ wenig sein, aber dafür erhält man später auch einen sehr niedrig verzinsten Kredit. Außerdem ist Bausparen eine absolut sichere Anlageform, so dass die Rendite naturgemäß geringer ausfällt als bei riskanteren Anlagen. In einer Niedrigzinsphase, wie wir sie derzeit in Deutschland erleben, ist Bausparen eine interessante Form der Geldanlage, insbesondere dann, wenn man Anspruch auf staatliche Förderung hat.  
  
  
3. Die Zuteilung  
Die Zuteilung des Bauspardarlehens erfolgt nicht, wie viele Bausparer fälschlicherweise vermuten, wenn sie das erforderliche Bausparguthaben angespart haben. Der Zeitpunkt der Zuteilung steht nämlich nach dem Abschluss des Bausparvertrages noch nicht fest, sondern ist vielmehr davon abhängig, wie viel Guthaben der Bausparkasse zu den jeweiligen Zuteilungsterminen insgesamt zur Verfügung steht. Fließen der Bausparkasse sehr viele Gelder zu, kann sie auch viele Bauspardarlehen vergeben. Dies hängt zum einen von der Anzahl der neu abgeschlossenen Bausparverträge ab, zum anderen von der Höhe der jeweils von allen Bausparern eingezahlten Bausparguthaben. Nimmt eine Bausparkasse also in Boomzeiten viele Gelder ein, kann sie auch mehr Bauspardarlehen zuteilen. Bausparkassen ist es aus diesem Grund auch gesetzlich verboten einem Bausparer den genauen Zeitpunkt der Zuteilung zu versprechen oder mit geringen Wartezeiten zu werben.  
    

Wichtig!  
Gesetzlich wurde sogar eine Mindestwartezeit festgelegt, so dass die Zuteilung eines Bauspardarlehens frühestens 18 Monate nach Abschluss des Bausparvertrages erfolgen kann.
    
Um die Reihenfolge der Zuteilung der Bauspardarlehen festzulegen, wird für jeden Bausparvertrag, der das Mindestansparguthaben und die Mindestwartezeit erreicht hat, eine Bewertungszahl am Bewertungsstichtag (monatlich, vierteljährlich oder halbjährlich) berechnet. Je mehr Bausparguthaben Sie angespart haben und je länger Sie bereits auf eine Zuteilung warten, desto höher fällt die Bewertungszahl aus. Übersteigt die Bewertungszahl die von der Bausparkasse festgelegte Mindestbewertungszahl, kann das Bauspardarlehen zugeteilt werden.  
    
Als Bausparer haben Sie jetzt mehrere Möglichkeiten:
  
1.Sie nehmen die Zuteilung an, lassen sich Ihr angesammeltes Sparguthaben einschließlich Zinsen auszahlen und beantragen das Bauspardarlehen. Für sie beginnt nun die Darlehensphase.
 
2.Sie beantragen, dass die Zuteilung Ihres Bauspardarlehens um 12 Monate verschoben wird.
 
3.Sie nehmen das Bauspardarlehen nur teilweise in Anspruch. Mit dem Beginn der Darlehensphase lassen Sie sich nur die bisher angesparte Summe auszahlen, können das Darlehen aber später in Anspruch nehmen. 
 
4.Sie verzichten auf die Zuteilung und lassen sich Ihr Guthaben mitsamt eventuell anfallender Bonuszahlungen und der Rückerstattung der Abschlussgebühr ausbezahlen. Für sie endet der Vertag.
  
5.Sie verzichten auf die Zuteilung, Erhöhen die Bausparsumme Ihres Bausparvertrages und besparen den Vertrag weiter. Für sie beginnt die Sparphase von neuem. 
 

4. Die Darlehensphase  
Wurde Ihnen das Bauspardarlehen schließlich ausgezahlt, beginnt die Darlehensphase. Das Bauspardarlehen wird Ihnen wie ein Hypothekarkredit in Form eines Annuitätendarlehens gewährt. Die Höhe dieses Kredits ist die Differenz zwischen der vereinbarten Bausparsumme und Ihrem Bausparguthaben. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt normalerweise zu 100%, da Sie ja bereits bei Abschluss des Bausparvertrages eine Abschlussgebühr bezahlt haben. Unabhängig davon wird das Darlehenskonto bei einigen Bausparkassen mit einer Darlehensgebühr belastet (i.d.R. 2% der Darlehenssumme) und es fallen gegebenenfalls weitere Verwaltungskosten (Kontoführungsgebühr) an. Die Verwaltungskosten liegen normalerweise bei einigen Promille der Darlehenssumme.  
    
Laufzeit 
Die Laufzeit des Bauspardarlehens ist angesichts der höheren Tilgungsraten deutlich kürzer als bei einem Hypothekarkredit. Sie liegt im allgemeinen bei 8 bis 12 Jahren.  
    
Darlehenszinsen und Tilgung  
Der Darlehenszins liegt normalerweise 2% über dem Sparzins, der auf das Bausparguthaben während der Sparphase gewährt wurde. Dadurch sind die anfallenden Zinsen deutlich niedriger als bei einem Hypothekarkredit. Hinzu kommt, dass der Darlehenszins während der gesamten Laufzeit fixiert ist, und die Kosten daher kalkulierbar sind. Demgegenüber ist allerdings der anfängliche Tilgungsanteil deutlich höher als bei einem Hypothekarkredit. Je nach der vereinbarten Tarifart beläuft sich der gesamte Kapitaldienst für einen in Höhe von ca. 40% zugeteilten Vertrag pro Jahr auf ca. 12% der Darlehenssumme. Die Tilgungsleistungen sind dabei normalerweise in gleichbleibenden Monatsraten zu erbringen.  
    
Wichtig!
Zusätzlich zu den Tilgungs- und Zinszahlungen fallen bei den meisten Tarifen jährliche Prämien für eine obligatorische Restschuldversicherung an, die die Bausparkassen für alle ihre Darlehensnehmer abschließen. Bei den meisten Bausparkassen kann eine bereits bestehende Ersatzpolice vorgelegt werden, um diese Prämien einzusparen.  
    

Besicherung des Bauspardarlehens  
Wie ein Hypothekarkredit, muss auch das Bauspardarlehen abgesichert werden. Dazu wird eine Grundschuld in Höhe des Kredites in das Grundbuch eingetragen. Allerdings kann man nicht das ganze Grundstück, bzw. die ganze Immobilie durch ein einziges Darlehen finanzieren. Die Höhe des Kredites ist abhängig von Beleihungswert und Beleihungsgrenze des Objekts. Der Beleihungswert beläuft sich in der Regel auf etwa 70 bis 90 % des Marktwertes. Bei 80 % des Beleihungswertes setzten Bausparkassen normalerweise die Beleihungsgrenze fest, bis zu der ein Kredit vergeben werden kann.  
    
Da man in der Regel zur Finanzierung auch einen Hypothekarkredit benötigt, müssen zwei Grundschulden ins Grundbuch eingetragen werden. Bausparkassen akzeptieren dabei auch Grundpfandrechte an zweiter Rangstelle, also hinter der Hypothek. Im Fall der Zwangsversteigerung des Objekts würde dabei zuerst der Hypothekarkredit zurückgezahlt.  
    
Nicht immer ist allerdings die Eintragung einer Grundschuld nötig. Wenn das Darlehen unter 10.225 ? liegt, können auch andere Formen der Besicherung vereinbart werden.  
    
Zwischenfinanzierung  
Oft ist die Mindestsparsumme schon angespart, die Mindestbewertungszahl aber noch nicht erreicht. Benötigt man in diesem Falle ein sofortiges Darlehen, etwa weil man das Traumhaus gefunden hat, bieten die Bausparkassen einen Zwischenkredit an. Diese Form der Zwischenfinanzierung sollte man möglichst nicht in Anspruch nehmen. Viele Bausparer vermuten, dass sie jetzt nur einen Kredit in Höhe des Bauspardarlehens aufnehmen müssen, nicht aber über das von Ihnen angesparte Bausparguthaben. Dies ist nicht der Fall! Sie als Bausparer müssen einen Kredit in Höhe der gesamten Bausparsumme aufnehmen, also auch auf jenen Teil, den Sie bereits selbst angespart haben. Zwar bekommen Sie weiterhin auf das von Ihnen angesparte Bausparguthaben die vereinbarten Zinsen bezahlt, aber die Kreditzinsen sind in diesem Fall wesentlich höher  
    
Sofortfinanzierung  
Bei der Sofortfinanzierung wird ein neu abgeschlossener Bausparvertrag bis zu seiner Zuteilung mit einem tilgungsfreien Darlehen vorfinanziert. Das hat für den Bausparer den Vorteil, dass er sofort über das Geld verfügen und damit den Bau oder Erwerb einer Immobilie finanzieren kann. Kommt der Bausparvertrag dann zur Auszahlung, wird das Tilgungsfreie Darlehen durch das Bauspardarlehen abgelöst. Diese Art der Finanzierung lohnt sich bei den derzeit niedrigen Zinsen nicht. Vor allem bei der relativ kurzen Laufzeit von 15 bis 20 Jahren für einen Hypothekarkredit ist diese Finanzierungsform in der Regel meist um einiges günstiger. 
 

5. Wie fördert der Staat privates Bausparen?
Bausparen wird mit der Arbeitnehmersparzulage, bzw. der sogenannten Wohnungsbauprämie vom Staat unterstützt, auch wenn der Bausparvertrag nicht für den Bau oder den Kauf einer Wohnung genutzt werden soll. Bauen oder kaufen Sie tatsächlich ein Eigenheim, können sie zusätzlich acht Jahre lang Gelder im Rahmen der staatlichen Eigenheimförderung erhalten.
     
Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage hat jeder Arbeitnehmer, dessen zu versteuerndes Einkommen 17.900 ? für Ledige bzw. 35.800 ? für Verheiratete nicht überschreitet. Im Rahmen eines sogenannten VL-Bausparvertrages kann jeder bezugsberechtigte Arbeitnehmer dann im Rahmen seiner Lohnsteuer-Erklärung einen Zuschuss, die Arbeitnehmersparzulage, in Höhe von 42,30 ? jährlich beantragen.  
    
Zusätzlich zur Arbeitnehmersparzulage hat jeder Bausparer, dessen zu versteuerndes Einkommen unter 25.600 ? (Ledige) bzw. 51.200 ? (Verheiratete) liegt, einen Anspruch auf die sogenannte Wohnungsbauprämie. Diese beträgt maximal 45,06 ? pro Jahr für Ledige und 90,11 ? pro Jahr für Verheiratete. Diese staatliche Bausparförderung steht jedem zu, der mindestens 16 Jahre alt ist. Jugendliche, die im Sparjahr 16 Jahre alt geworden sind, sind selbständig prämienberechtigt, auch wenn ihre Eltern bereits eine Wohnungsbauprämie erhalten. Somit ist ein Bausparvertrag auch für junge Leute eine interessante Möglichkeit, Vermögen anzusparen und dafür vom Staat einen Zuschuss zu erhalten.  
    
Staatliche Bausparförderung Wohnungsbauprämie für eigene Sparleistungen

Arbeitnehmersparzulage für vermögenswirksame Leistungen (VL)
Maximal begünstigter Betrag 512/1.024 ? pro Jahr * 470 ? pro Jahr **

Förderhöchstbetrag(8,8 % der maximal begünstigten Beträge) 
45,06/90,11 ? pro Jahr *     43 ? pro Jahr **

Maximal zu versteuerndes Einkommen im Sparjahr
25.600/51.200 ? pro Jahr *     17.900/35.800 ? pro Jahr *
  
* (alleinstehend/verheiratet)     ** (je Arbeitnehmer)  
    
Neben der Förderung während der Sparphase des Bausparvertrages, gewährt der Staat auch Mittel im Rahmen der Eigenheimförderung. Wer ein Eigenheim baut oder kauft, bekommt acht Jahre lang Geld aus Berlin. Dabei wird unterschieden, ob Sie eine Immobilie selbst bauen bzw. neu erwerben, eine gebrauchte Immobilie kaufen, oder an einem bestehenden Gebäude einen Ausbau vornehmen. Der jährliche Fördergrundbetrag liegt bei 1250 ? bei einer selbstgenutzten Immobilie. Zusätzlich können Sie in diesem Fall noch eine Kinderzulage in Höhe von 800 ? pro Jahr für jedes Kind, für das Anspruch auf Kindergeld besteht, beantragen. Anspruch auf die Eigenheimförderung haben Sie, wenn der Gesamtbetrag Ihrer Einkünfte, im Jahre der Antragstellung und im vorhergehenden Jahr, 70.000 ? bei Ledigen und 140.000 ? bei Verheirateten nicht überstiegen hat. Für jedes Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um jeweils 30.000 ?. Maßgeblich ist die Summe der positiven zusammengerechneten Einkünfte aus diesen beiden Jahren. Übersteigen ihre Einkünfte in den Folgejahren diese Beträge, bekommen Sie die Eigenheimförderung weiterhin.  
    
Maßnahme  Bau/Erwerb einer Immobilie 
Bemessungsgrundlage 1 % der Baukosten oder des Kaufpreises,
einschließlich des Grundstückpreises (max. 51.130 ?)
Förderbetrag 8 Jahre lang maximal 1.250 ? jährlich
(max. 10.000 ? gesamt)

Ausbauten und Erweiterungen werden ab dem 1.1.2004 nicht mehr gefördert 
    

6. Lohnt sich Bausparen auch, wenn man nicht bauen will?  
Bausparen lohnt sich auch für all diejenigen, die ihr Geld sicher und zu einem guten Zinssatz anlegen wollen, auch wenn sie weder heute noch morgen überhaupt vor haben zu bauen. Wenn Sie als Arbeitnehmer Anspruch auf Wohnungsbauprämie und / oder Arbeitnehmersparzulage haben und bereit sind, Ihr Geld für mindestens 7 Jahre bei einer Bausparkasse anzulegen, dann können Sie alles in allem sogar Spitzenrendite von über 6% pro Jahr erzielen. Wenn man also 7 Jahre lang seine vermögenswirksamen Leistungen in einen Bausparvertrag investiert, kann man mit dieser Sparform Renditen erzielen, die wohl keine andere Geldanlage erbringen kann, die gleichzeitig dem Sparer eine garantierte Auszahlung gewährleistet. Sie dürfen die Bausparförderung in jedem Fall behalten, auch wenn Sie das Geld nicht für den Bau oder den Kauf eines Hauses verwenden, sondern es auf andere Weise ausgeben wollen. Vergleichbare Sparpläne deutscher Banken liegen zur Zeit deutlich unter 5% Verzinsung.  
    
Renditen von 6% lassen sich allerdings nur dann erzielen, wenn das Einkommen niedrig genug ist, um staatliche Zuschüsse erhalten (siehe: Wie fördert der Staat privates Bausparen?). Als Renditesparer müssen Sie außerdem nicht nur einen Tarif mit hoher Guthabensverzinsung wählen, sondern auch eine passende Bausparsumme vereinbaren. Als Richtwert sollte man die Bausparsumme so wählen, dass sie das Zehnfache der jährlich vom Staat geförderten Sparleistung (also 512 ? * 10 = 5120 ?) nicht übersteigt, damit Sie als Renditesparer nach sieben Jahren auch ohne Nachteile über das Guthaben verfügen können.  
    
Viele Bausparkassen zahlen zwar Bonuszinsen oder erstatten die Abschlussgebühr zurück, wenn der Sparer auf das vertraglich vereinbarte Bauspardarlehen verzichtet, aber der Bausparer kann nur dann auf die Zuteilung des Bauspardarlehens verzichten, wenn sein Bausparvertrag überhaupt zuteilungsberechtigt ist. Und wenn die Bausparsumme zu hoch gewählt wurde, wird das Darlehen innerhalb von sieben Jahren noch nicht zugeteilt, so dass eine Rendite von 6% nicht erreicht werden kann. In diesem Fall müssen Sie entweder warten, bis die Zuteilung erfolgt, oder sie kündigen den Vertrag und verzichten damit auf den Bonuszins und die Rückerstattung Ihrer bereits bezahlten Abschlussgebühr. Diese Abschlussgebühr richtet sich nach der Höhe der Bausparsumme, und da sie in der Regel von der ersten Sparrate abgezogen wird, hat das für einen Renditesparer den Nachteil, dass die Zinsen auf das Sparguthaben geringer ausfallen.